Czym jest najem okazjonalny i jak go zawrzeć?

Szczegółowe wyjaśnienie

Najem okazjonalny to instytucja prawna wprowadzona do polskiego porządku prawnego, by wyważyć interesy właścicieli mieszkań i najemców. Zwykły najem lokalu mieszkalnego jest w Polsce mocno regulowany na korzyść lokatora – prawo mocno ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy i praktycznie uniemożliwia szybką eksmisję nawet w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu. Najem okazjonalny stanowi wyjątek od tej reguły i pozwala właścicielowi odzyskać lokal szybciej i taniej niż w trybie ogólnym.

Z najmu okazjonalnego może skorzystać wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że spółki, deweloperzy czy osoby prowadzące działalność polegającą na wynajmie nie mogą stosować tej formy. Lokal musi służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Co wyróżnia najem okazjonalny?

Najważniejszą cechą odróżniającą najem okazjonalny od zwykłego jest pakiet dodatkowych dokumentów, które najemca musi podpisać przy zawarciu umowy:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – najemca zobowiązuje się w nim do opuszczenia i opróżnienia lokalu w terminie wskazanym przez właściciela po zakończeniu lub wygaśnięciu umowy. Dzięki temu właściciel nie musi wytaczać powództwa o eksmisję przed sądem – wystarczy nadanie klauzuli wykonalności aktem notarialnym i skierowanie sprawy bezpośrednio do komornika.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego się przeprowadzi – najemca musi wskazać adres, pod którym zamieszka po opuszczeniu wynajmowanego mieszkania. Chodzi o to, by nie doszło do bezdomności.
3. Oświadczenie właściciela wskazanego lokalu (lub osoby mającej do niego tytuł prawny) – osoba ta potwierdza, że przyjmie najemcę pod swój dach w razie opuszczenia lokalu. Oświadczenie to nie musi mieć formy notarialnej, wystarczy pisemna z podpisem poświadczonym notarialnie.

Koszt sporządzenia aktu notarialnego (oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) jest stosunkowo niewielki – taksa notarialna za takie oświadczenie wynosi zazwyczaj od kilkudziesięciu do około 200 zł, zależnie od notariusza. Warto jednak uprzednio sprawdzić aktualne stawki w wybranej kancelarii notarialnej.

Forma i czas trwania umowy

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego terminu stosunek najmu nie przekształca się automatycznie w najem na czas nieoznaczony – umowa po prostu wygasa.

Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego

To element, o którym właściciele często zapominają, a który jest kluczowy dla ważności całej konstrukcji. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie składa się na piśmie. Niezachowanie tego terminu sprawia, że umowa traci status najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu – z pełną ochroną lokatora. Na żądanie najemcy właściciel jest zobowiązany przedstawić potwierdzenie dokonania zgłoszenia.

Prawa i obowiązki stron

Do najmu okazjonalnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu (art. 659 i następne k.c.) w zakresie nieuregulowanym przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Właściciel może pobierać czynsz oraz kaucję – ta ostatnia nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Najemca ma obowiązek terminowego uiszczania czynszu oraz dbania o lokal — pełny podział obowiązków między stronami (w tym kto płaci za naprawy) opisujemy w artykule kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu.

W razie naruszenia warunków umowy przez najemcę (np. zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności) właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia na piśmie, a jeśli najemca mimo to nie opuści lokalu – skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i przekazać sprawę komornikowi.

Różnica względem najmu instytucjonalnego

Od 2017 roku funkcjonuje również najem instytucjonalny, przeznaczony dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Jest to instrument analogiczny do najmu okazjonalnego, ale dostępny dla firm i osób prowadzących działalność. Jeśli jesteś osobą fizyczną nieprowadzącą takiej działalności – Twoim instrumentem jest najem okazjonalny.

Krok po kroku – jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego

1. Uzgodnij warunki z najemcą – czynsz, kaucję, czas trwania umowy (max. 10 lat), zasady korzystania z lokalu.
2. Sporządź umowę na piśmie – koniecznie zaznacz w treści, że jest to umowa najmu okazjonalnego. Możesz skorzystać z wzoru lub zlecić przygotowanie umowy prawnikowi.
3. Najemca udaje się do notariusza i składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Wskazuje w nim lokal zastępczy.
4. Właściciel lokalu zastępczego składa pisemne oświadczenie o przyjęciu najemcy (podpis poświadczony notarialnie).
5. Podpisz umowę i dołącz do niej oba oświadczenia.
6. W ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu zgłoś umowę pisemnie do naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Zachowaj potwierdzenie.
7. Na żądanie najemcy okaż mu potwierdzenie zgłoszenia.

Ile to kosztuje?

Element	Przybliżony koszt
Akt notarialny – oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji	ok. 100–200 zł (taksa notarialna)
Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego	ok. 20–50 zł
Sporządzenie umowy przez prawnika (opcjonalnie)	indywidualnie
Zgłoszenie do urzędu skarbowego	bezpłatne

Podane kwoty są orientacyjne. Przed wizytą u notariusza warto zapytać o aktualny cennik. Jeśli zamiast wynajmować, rozważasz zakup własnego mieszkania, sprawdź też ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania — stawki notarialne w obu przypadkach ustala ten sam cennik maksymalnych taks.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – art. 19a–19e: isap.sejm.gov.pl
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – art. 659 i następne: isap.sejm.gov.pl
• Informacje dla podatników: podatki.gov.pl

Kiedy ostatnio sprawdzaliśmy?

Artykuł opracowano na podstawie stanu prawnego na dzień 15 czerwca 2026 r. Przepisy mogą ulec zmianie – przed zawarciem umowy warto sprawdzić aktualny tekst ustawy w systemie ISAP lub skonsultować się z prawnikiem albo notariuszem.