Kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Szczegółowe wyjaśnienie

Spór o to, kto ma zapłacić za wymianę kranu, pękniętą rurę czy zepsutą windę, to jeden z najczęstszych konfliktów między najemcami a wynajmującymi. Polskie prawo dość precyzyjnie rozdziela te obowiązki, choć diabeł tkwi w szczegółach i wielu przypadkach wymaga oceny konkretnej sytuacji.

Obowiązki wynajmującego

Podstawowa zasada brzmi: wynajmujący ma obowiązek wydać lokal w stanie nadającym się do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Wynika to wprost z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a) precyzuje, że wynajmujący jest zobowiązany do:

• utrzymania w sprawności instalacji i urządzeń technicznych budynku, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku,
• dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń wspólnych,
• naprawy i wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy.

Konkretnie oznacza to, że do wynajmującego należą m.in.:

• wymiana okien i drzwi zewnętrznych,
• naprawa lub wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej (poza drobnymi elementami),
• naprawa dachu, klatki schodowej, elewacji,
• wymiana pieca lub kotła centralnego ogrzewania,
• usunięcie skutków zalania spowodowanego awarią instalacji wspólnej.

Obowiązki najemcy

Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na najemcę obowiązek dbania o lokal i utrzymywania go w należytym stanie technicznym oraz estetycznym. Najemca wykonuje we własnym zakresie i na własny koszt drobne naprawy związane z bieżącym użytkowaniem lokalu.

Ustawa wymienia przykładowo:

• drobne naprawy podłóg, drzwi i okien (uszczelki, zawiasy, klamki),
• malowanie ścian, sufitów, podłóg i tynków (po dłuższym czasie użytkowania),
• drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniające sprawne działanie urządzeń, armatury i osprzętu,
• wymiana uszczelnień, żarówek, bezpieczników,
• naprawa i wymiana pierścieni uszczelniających w kranach,
• naprawę lub wymianę osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (z wyłączeniem wymiany przewodów i gniazd),
• wymianę baterii i zaworów czerpalnych.

Kluczowe kryterium jest proste: jeśli usterka wynika z normalnego, codziennego użytkowania – naprawia najemca. Jeśli dotyczy substancji budynku lub głównych instalacji – naprawia wynajmujący.

Co z uszkodzeniami z winy najemcy?

Jeśli usterka lub zniszczenie powstało wskutek zaniedbania lub winy najemcy, to on ponosi pełne koszty naprawy, niezależnie od tego, czego dotyczy uszkodzenie. Wynajmujący może dochodzić odszkodowania w tym zakresie – np. gdy najemca zaleje sąsiada, zostawiając odkręcony kran, albo zniszczy drzwi wejściowe.

Rola umowy najmu

Strony mogą w umowie rozszerzyć lub zawęzić te obowiązki, jednak nie mogą całkowicie wyłączyć ochrony przysługującej najemcy na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów – przepisy tej ustawy mają charakter bezwzględnie obowiązujący wobec najemcy będącego osobą fizyczną zajmującą lokal na cele mieszkalne. Oznacza to, że zapis w umowie, który przerzuca na najemcę np. koszt wymiany instalacji elektrycznej, może być uznany za nieważny.

Warto zatem dokładnie czytać umowę przed podpisaniem i negocjować zapisy budzące wątpliwości. Jeśli jako właściciel szukasz formy najmu dającej większą kontrolę nad lokalem i szybszą ścieżkę odzyskania mieszkania od nierzetelnego najemcy, sprawdź czym jest najem okazjonalny i jak go zawrzeć.

Co zrobić, gdy wynajmujący nie reaguje?

Jeśli wynajmujący uchyla się od swoich obowiązków, najemca ma kilka możliwości:

1. Wezwanie pisemne – zawsze zacznij od pisemnego (najlepiej mailem lub listem poleconym) wezwania do naprawy z wyznaczeniem rozsądnego terminu.
2. Obniżka czynszu – art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu przez czas trwania wad.
3. Naprawienie zastępcze – w nagłych przypadkach (awaria zagrażająca zdrowiu lub mieniu) najemca może samodzielnie naprawić usterkę i żądać zwrotu kosztów od wynajmującego.
4. Wypowiedzenie umowy – jeśli wady są na tyle poważne, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, ten może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów (art. 682 KC).
5. Droga sądowa lub mediacja – w ostateczności spór można skierować do sądu lub do Stałego Polubownego Sądu Konsumenckiego przy właściwym Inspektoracie Inspekcji Handlowej.

Krok po kroku – jak postąpić przy awarii?

1. Ustal, czego dotyczy usterka – czy to drobna naprawa bieżąca (Twój koszt) czy element instalacji/substancji budynku (koszt wynajmującego).
2. Zrób dokumentację – sfotografuj usterkę z datą, zanim cokolwiek naprawisz.
3. Poinformuj wynajmującego – pisemnie, z opisem i zdjęciami; zachowaj kopię wiadomości.
4. Wyznacz termin – wskaż rozsądny czas na reakcję (np. 7–14 dni, przy awarii natychmiastowej).
5. Interwencja awaryjna – jeśli awaria zagraża (np. pęknięta rura), zadzwoń do pogotowia technicznego i równolegle informuj wynajmującego.
6. Zachowaj wszystkie rachunki – jeśli płacisz za naprawę, która powinna obciążać wynajmującego, zachowaj faktury i dochodzić zwrotu.

Spory o naprawy dotyczą zwykle najmu na czas nieoznaczony. Jeśli jednak planujesz w przyszłości zakup własnego mieszkania zamiast dalszego wynajmu, warto z wyprzedzeniem sprawdzić jakie podatki płaci się przy zakupie mieszkania.

Podstawa prawna

• Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a–6e): isap.sejm.gov.pl
• Kodeks cywilny (art. 662–664, art. 681–682): isap.sejm.gov.pl
• Informacje dla lokatorów dostępne również na stronie gov.pl

Kiedy ostatnio sprawdzaliśmy?

Stan prawny opisany w artykule był aktualny na dzień 15 czerwca 2026 r. Przepisy mogą ulec zmianie – zawsze weryfikuj aktualną treść ustaw w systemie ISAP lub skonsultuj się z prawnikiem bądź właściwym urzędem.